｢恵比寿ガーデンプレイス｣に住む（24）｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣（14）｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣の評価：反社会的な運営は改善を

評価の基準
100点満点
90点　　極めて満足度が高い
80点　　或る程度満足できる
70点　　合格点
70点以下は何らかの問題があることを示しています。

交通の便 　　          85
環　境　　　　           80　　　
周辺施設・商店  　   80
敷地のブランド力　   80
建物本体　　　         70
価格の妥当性　  　　50
営業行為の妥当性　40
総合評価 　　        　４0
特記事項　　入居者から仲介手数料として【家賃の1か月分＋消費税】を徴収しているのは、宅建業法に違反している疑いが極めて強い。

【解説】

交通の便等を考えると“東京都内でもこれ以上は無い”と言ってもいい良いほどの立地条件抜群の高級賃貸マンションである。

本来ならば、満室が続いて空室待ちが列をなしてもおかしくないほどの総戸数200の建物に対して、常時、５戸程の空室があるのは、価格に妥当性が無い為である。

礼金2ヶ月、更新手数料1ヶ月は、消費者にとって納得できる合理的な理由が無い。8月24日のブログ参照
一般の消費者にとっては分かり難いが、入居者から仲介手数料として【家賃の1か月分＋消費税】を徴収しているのは、宅建業法に違反している疑いが極めて強い。（物件を扱っている三井不動産グループは、本ブログからの問合せに対して一切の説明を拒み続けている）8月30日のブログ参照

本建物をリーゾナブル・正当に高収益物件にするには、不明瞭・不当な課金を止めて、スーツケース一つを持って来れば直ぐ住める、家具付の所謂、“サービスアパートメント”にすることも一つの選択肢である。　
事実、近辺にはそのようなマンションが既に、存在する。

｢恵比寿ガーデンプレイス｣に住む（23）｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣（13）問題点（その4）三井不動産グループの宅建業法違反商法

写真はJR恵比寿駅と｢恵比寿ガーデンプレイス｣を結ぶ<動く歩道>に設置された｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣の広告です。

【｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣は三井不動産住宅リースがお届けします】　と、広告の中央に表示されており、三井不動産住宅リース㈱が、｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣の事業主・貸主である恵比寿ガーデンプレイス㈱から、入居者募集の業務委託を受けていることを示しています。
広告の左下には、実際の入居に関する問合せは、（三井不動産住宅リース㈱の子会社である）レジデントファースト㈱にするよう案内しています。

入居希望者は、持ち主の恵比寿ガーデンプレイス㈱や持ち主から業務委託を受けた三井不動産住宅リースに行っても、「レジデントファースト㈱に行くよう」言われるので、レジデントファースト㈱に申し込むしか方法はありませんが、レジデントファースト㈱では、“仲介”と称して、入居者から「家賃の1か月分＋消費税」相当額の手数料を取っています。

宅建業法では、宅建業で登録した不動産業者が取れる“手数料収入の限度”を、賃貸の場合、“物件の持ち主及び入居者からの分を合算して、「家賃の1か月分＋消費税」相当額”と定めています。

三井不動産住宅リース㈱が｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣の事業主・貸主である恵比寿ガーデンプレイス㈱から入居者募集の業務委託を受け、委託料（手数料）を受け取りながら、一方では、レジデントファースト㈱が入居者から「家賃の1か月分＋消費税」相当額の手数料を取るのは、宅建業法に定めた手数料の限度額を超えており、違反行為です。

この指摘に対し、レジデントファースト㈱・三井不動産住宅リース㈱及び三井不動産㈱は、現在、一切の説明・釈明を拒み続け逃げ回っています。

三井不動産グループは、このような法に定めた手数料の限度額を超えた不法な収入をあげる行為を、｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣だけでなく、業務委託を受けた他の物件でも長年に渡って行っています。

三井不動産グループの企業倫理を問います。

｢恵比寿ガーデンプレイス｣に住む（22）｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣（12）問題点（その3）違法性の疑いが強い三井不動産グループの商法

写真の中央・ダークブラウンの外壁が｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣、その左のオレンジ色の建物が「恵比寿三越」。｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣の手前は「シャトーレストラン・ジョエル・ロブション」。その左はコンサートや催事等で使われる｢恵比寿ガーデンホール｣。

マンションの賃貸借契約で礼金や更新料の支払いを求められるのは、消費者にとって納得が出来る合理的な理由が無い事を8月11日のブログで指摘したが、先日、8月18日（月）のテレビ東京（12チャンネル）のニュース報道番組―「WBSワールドビジネスサテライト」（毎週：月―金：23：00－23：58）でも、「礼金」は外国人には理解出来ない日本だけの奇異な習慣である、と取り上げられていた。

「礼金」や「更新料」は、正当な理由が無い、出来れば廃止されるべき日本だけの悪習慣であるが、現在の法のもとでは違法とは言えない。

しかし、8月14日の本ブログで指摘した、三井不動産グループの会社である「レジデントファースト㈱」が、｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣の契約に際して、入居者に仲介手数料として「家賃の1か月分＋消費税」を求めているのは宅建業法に違反している可能性が高い。　

その疑問点について、「レジデントファースト㈱」及びその親会社の「三井不動産リース㈱」に書簡を送り回答を求めたが何の説明も無かった。　

やむを得ず、電話で問い合わせたところ、「この件については一切答えないのが会社の方針です」との口頭回答であった。　

三井不動産㈱本社に、上記のレジデントファースト㈱の宅建業法違反の疑いについて2回にわたり書面により問合せをし、説明を求めたが、結論を言えば、三井不動産㈱本社や、レジデントファースト㈱・三井不動産リース㈱は、一切の説明を拒み続けている。

三井不動産㈱では、コーポレート・ガバナンスに対する基本的な考え方として、「当社グループにおきましては、ステークホルダーからの信頼確保に向け、経営の健全性・透明性・効率性を高めるという視点に立ち、最適なコーポレート・ガバナンスの整備・構築を目指しております。」　と述べている。

企業は、消費者の為になる、社会の役に立つ事業をして利益をあげていくべきだと思うが、もし、その対極として、企業倫理を疎（おろそ）かにし、法の盲点をくぐり、消費者を騙（だま）し、食いものにして利益を上げる企業が栄えて行くとすれば、我々の社会は益々住み難くなり、未来は決して良くならない。

三井不動産㈱は、我国不動産業界のリーディングカンパニーであり、「ステークホルダーからの信頼確保に向け、経営の健全氏・透明性を高める」と謳（うた）いながら、実際には、違法性の指摘に対して一切の説明・回答を拒み逃げ回っている。　　

ちなみに、三井不動産㈱は、企業の社会的責任（CSR）を重要な活動方針とする財界の総本山・日本経団連の会員企業であり、社長の岩沙弘道氏はその副会長でもある。

｢恵比寿ガーデンプレイス｣に住む（21）時計台のある風景・からくり人形の音楽隊（その4）サンドイッチ店BENUGO（ベヌーゴ）

時計台のある建物は地下１階のレストラン・ショッピング街の“グラススクェア”の入り口になっていて、中は吹き抜けです。

時計台のある側の１階は「BENUGO」（ベヌーゴ）というイギリス・ロンドン生まれのサンドイッチ屋さんです。
BEN（ベン）とHUGO（ヒューゴ）の兄弟が始め、二人の名前を取って「BENUGO」の店名が生まれました。

「BENUGO」の裏側には「SMOOCH」という健康スナック飲料の店があります。

｢恵比寿ガーデンプレイス｣に住む（20）時計台のある風景・からくり人形の音楽隊（その3）

聴く人が多かろうが少なかろうが、機械人形ですから、１日３回、5分間、律儀に演奏し、広場に向かって音楽を流しています。

人形の衣装を見るだけでも楽しいので、私などは見慣れていても、つい、演奏が終わるまでつきあってしまいます。
　
｢恵比寿ガーデンプレイス｣に問合せをしたところ、曲は、“楽しいマーチのオリジナルのメロディー”という趣旨で編曲されたものということでした。

｢恵比寿ガーデンプレイス｣に住む（18）時計台のある風景・からくり人形の音楽隊（その１）

上の写真はJR恵比寿駅から来た場合の｢恵比寿ガーデンプレイス｣の入り口です。

奥の建物は左から「（オレンジ色の外壁）恵比寿三越」、今回取り上げている｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣、「ウエスティンホテル東京」、｢恵比寿ガーデンプレイスタワー｣（複合商業ビル）で、写真手前、右側のレンガ風外壁の、風情（ふぜい）のある3階建ての建物を左に寄って見たのが下の写真です。

建物の３階を見上げている写真中央の二人の女性に注目して下さい。

この３階に時計台があるのです。　
そしてこの時計台、からくり仕掛けの人形の鼓笛隊が現れて約５分間の音楽演奏を聞かせてくれます。

｢恵比寿ガーデンプレイス｣に住む（17）｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣（11）問題点（その2）違法性の疑いがある入居者からの仲介手数料の徴収

｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣を扱っている不動産屋は三井不動産グループの「レジデントファースト㈱」である。三井不動産グループは、｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣の持ち主（家主）である、同じ三井グループのサッポロビール（の関連会社）から入居者の集客を含む不動産業務全般を請け負っている。　
この場合、三井不動産グループの企業である「レジデントファースト㈱」が入居者から、仲介と称して仲介手数料（家賃の1か月分＋消費税）を取るのは宅建法に抵触している可能性があり、その点を「レジデントファースト㈱」に問合せたが、一切回答が無かった。
やむを得ず、電話で照会をしたが、「この件については会社は一切回答しないのが方針である」と言われた。
「何もやましいところがないならば、一般消費者を対象にして営業活動を行っている企業として責任を持って答えるべきではないか」と回答を促したが態度は変わっていない。

8月11日のブログで指摘した、合理的・正当な理由の無い「礼金」「更新料」の課金について「レジデントファースト㈱」の考えを尋ねているが、これも一切回答が無い。

｢恵比寿ガーデンプレイス｣に住む（17）｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣（10）問題点（その１）

写真向かって左から、「三越デパート恵比寿店」、｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣、「ウエスティンホテル東京」、「ガーデンプレイスタワー」。中央のドーム状の屋根の下が広場になっている。

｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣は、高級賃貸マンションでエアコンは完備しているが、窓には一切カーテンが無い。　カーテンと言うのはサイズの違う窓に合わせて作るので、入居者は退去する時、他所に持っていけない。　これほどの賃料を取るマンションならば、各窓にカーテンは最初から付けておくべきだろう。

入居する時、「礼金２ヶ月分」、というのはお客にとって納得がし難い支払いである。　かって、終戦直後の家賃統制令で賃料が低く抑えられていた時、賃料の不足分を補う為に生じた商慣習とされるが、勿論、相場の賃料を請求できる現代では通用しない話である。　

２年後の契約更新時の「更新料」として新賃料の１か月分を請求されるのもお客にとって、訳が分からない悪習である。

これら礼金・更新料は、我国固有の悪習で、欧米にはこのような不条理な商習慣は無い。　

本物件を扱っているのは我国不動産業界のリーディングカンパニーである三井不動産グループであるが、このような利用者が納得しがたい悪習は直ちに廃止を考えてはどうだろう。

｢恵比寿ガーデンプレイス｣に住む（16）｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣（9）配慮が足りない建築

写真向かって左から、「三越デパート恵比寿店」、｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣、「ウエスティンホテル東京」、半分だけ見えるのが｢恵比寿ガーデンテラス壱番館｣、「ガーデンプレイスタワー」。中央のドームの下が広場になっている。

｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣は、｢恵比寿ガーデンプレイス｣の広場を見下ろす絶好の立地の高級賃貸マンションである。　
｢恵比寿ガーデンプレイス｣の中に３つある住宅棟で一番「恵比寿」駅に近い。　
室内はエアコン完備で、落ち着いたカーペット張りである。　
しかし廊下は硬い床面で深夜や早朝の靴音が気になるし、廊下や各戸の玄関部に不要な段差があり、配慮が足りない建物である。（｢恵比寿ガーデンテラス壱番館｣も同じような、不要な（お年寄りにとって危険な）段差がある。

｢恵比寿ガーデンプレイス｣に住む（15）｢恵比寿ガーデンテラス弐番館｣（8）現在の空室の例

602号室

464,000円／月　@16,700円/坪

91.78m2（27.76坪）

仲介手数料として、賃料の1か月分が必要です。